У випадках з угодами, у яких предметом є нерухоме майно, власники нерідко стикаються з такими поняттями, як кадастрова та ринкова вартість об'єкта. При цьому багатьом важко визначити різницю між цими категоріями, що є необхідним під час реалізації майна. Саме тому особливо важливо відповісти на питання, чим відрізняється кадастрова вартість від ринкової.
Показники цін ринку мають особливе значення під час укладання угод з нерухомістю. Формується така вартість лише рахунок особливостей, які спостерігаються над ринком у конкретний період. Крім того, ринкова вартість квартири безпосередньо залежить від економічного і політичного становища в цілому. Відповідно, цей показник дуже мінливий. Більше того, у різних регіонах вартість може бути вищою або нижчою.
Найбільша проблема ринкової ціни в тому, що вона може відрізнятись у різний час. Можна купити квартиру за одну ціну, яка була вищою за ту, що була встановлена на момент її продажу. Тобто, саме цей показник ринку впливає на саму угоду, підвищуючи ризики її вчинення.
Найчастіше ринкова ціна необхідна під час укладання наступних договорів:
- угоду про купівлю-продаж;
- обмін чи дарування;
- заставу;
- спадщину;
- Кредитні договори.
Визначення даної вартості квартири дуже важливе, оскільки ніхто не захоче переплачувати зайві гроші, а це може статися, якщо не встановити показники ціни, які є дійсними на момент укладення договору.
Головною особливістю ринкової вартості є також те, що вона завжди визначається незалежно від податків чи інших витрат.
Ціна на ринках нерухомості найчастіше відрізняється ще й тим, як її визначають. Вона часто спирається на такі моменти, як середня вартість нерухомості, схожої на свій тип або категорію. Порівнюються схожі об'єкти та визначаються приблизні ринкові ціни. Цей фактор також говорить про мінливість цін на ринку, їх непостійність.
Однією з основних методів визначення ринкової ціни є звернення до експертів, які здійснюють незалежну оцінку об'єкта. На підставі такого дослідження видається довідка, яку власник і пред'являє у разі укладання угод. За різних оцінок висновки експертів матимуть більшу вагу, проте довідка зазвичай діє лише деякий час через мінливість ринкової вартості.
Кадастрові показники було запроваджено, коли виник обов'язок стягувати податки з майна. Вони дозволяють розраховувати виплати з податків з урахуванням показників конкретного періоду часу. Ця ціна завжди відрізнялася тим, що спиралася на певні критерії, які не залежать від економічного стану в регіоні, а також популярності конкретного об'єкта. Саме тому можна сказати, що між ринковою та кадастровою ціною немає нічого спільного.
При необхідності визначення кадастрової вартості земельної ділянки чи іншого подібного об'єкта необхідно спиратися не так на особливості схожого майна, але в конкретні характеристики:
- місцевість, де розташована ділянка чи будинок;
- будівельні матеріали;
- інфраструктура;
- площі квартир та будинків;
- період існування будівлі;
- інші подібні показники.
Подібні критерії в першу чергу створюють різницю між показниками ціни за кадастром і тими показниками, які пропонує ринок нерухомості.
Саме кадастрова вартість вноситься до реєстру, і залежно від неї визначатиметься розмір податку, що стягується на майно.
При визначенні кадастрової вартості також застосовується спосіб оцінки, який ґрунтуватиметься на запропонованих вище умовах.
При цьому визначаються цілі такого розрахунку ціни будь-якого об'єкта нерухомості:
- Визначення суми податку нерухомість.
- Переоформлення житла.
- Розрахунок податку у разі укладання цивільно-правових договорів.
- Оформлення кредитів чи іпотек.
- Переоформлення власності у разі дарування або обміну майна.
Кадастрова вартість також допомагає визначити і можливу ринкову ціну, оскільки якщо показники за кадастром вищі, то можна засумніватися у вигідності угоди та провести незалежну оцінку.
Співвідношення ринкової та кадастрової вартості викликає багато труднощів. Деякі власники вважають, що вони практично ідентичні та відрізняються лише способами їх визначення, тобто характеристиками, що використовуються для цього. Однак, це не так. За фактом у кадастрової та ринкової вартості немає нічого спільного. Крім того, зустріти випадки, коли ціна однакова і в першому, і в другому випадку, практично неможливо. Вважається, що таке може бути лише у старих будинках, які мають низький попит.
Ситуації, коли ринкова ціна значно вища за кадастрову, зустрічаються. І це пояснюється тим, що кадастр визначає свої показники за рахунок певних характеристик об'єкта, тоді як ринок встановлює ціни з урахуванням попиту та популярності того чи іншого району. В ідеалі вони повинні бути повністю однакові, але, як було сказано вище, на сьогоднішній день таке зустрічається виключно у старих будинках.
Насправді найчастіше кадастрова вартість може превалювати над ринковою ціною, тобто різниця в деяких випадках сягає двадцяти відсотків.
Різниця між кадастровою та ринковою вартістю визначається найбільш точно при розгляді низки положень:
- Ринкова ціна землі чи будинку вважається найбільш об'єктивним показником проти показниками кадастру, оскільки спирається ціни аналогічного майна, а чи не на характеристики конкретного об'єкта, як це відбувається щодо кадастрової вартості.
- Відмінності у характеристиках. У кадастровій ціні не відображаються такі критерії, як попит та становище на ринку, що забезпечує деяку стійкість показника.
- Кадастрові показники визначаються з допомогою спеціального методу - матеріального аналізу, оскільки вивчається сам об'єкт та її основні характеристики. У випадку з ринковою вартістю досліджуються такі аспекти, як конкуренція, попит та популярність.
- Нерідко по кадастру встановлюється дуже високий показник, цього варто звертати увагу під час укладання угод, оскільки на відміну цін ринку з кадастру оцінка який завжди відбувається з використанням достатніх при цьому коштів.
- Кадастрові ціни, як правило, не такі гнучкі, як представлені на ринку нерухомості.
Можливі й інші відмінності, які виявлятимуться як у процесі визначення аналізованих показників, так і при їх застосуванні у разі укладання угод та реалізації майна.
Також слід сказати, що кадастрові ціни можуть визначатися лише органами влади. Оцінка майна здійснюється регулярно, не рідше ніж один раз на п'ять років, завдяки чому показники актуальні та відповідають характеристикам об'єкта. Крім того, власник і сам може здійснити переоцінку свого майна, визначивши тим самим його кадастрову ціну.
З ринковою ціною все інакше. Для її встановлення легко аналізуються інші показники ринку, що відбивають рівень конкуренції, попиту тощо. При цьому фактично закон ніяк не закріплює понять кадастрової вартості, але багато говорить про ринкову ціну. Це тим, що багато органів визнають кожну з цих цін аналогічною інший, звідси немає необхідності приділяти увагу кожному показнику окремо.
Крім того, слід сказати про вплив однієї ціни на іншу, а саме кадастрової на ринкову. Даного впливу практично немає, оскільки жодної залежності між собою вони мають. Саме через певні відмінності відсутність такого впливу і відбувається, оскільки кадастрова вартість спирається на суб'єктивні ознаки і потребує регулярної переоцінки кожні п'ять років, тоді як ринкові показники непередбачувані і можуть змінюватися без визначення конкретної періодичності.
Відсутність впливу однієї ціни на іншу пояснює відмінності у показниках кадастрової та ринкової вартості. За рахунок непередбачуваності ринкова ціна найчастіше перевищує кадастрові показники.
Кадастрова ціна також визнається більш згладженою, вона завжди спирається на конкретні часові рамки. Порівняння однієї кадастрової вартості з тим, що існувала раніше, безглуздо, відповідно, показники за кадастром більш точні та постійні. Ринкова ж вартість непередбачувана, що робить її гнучкішою, але непостійною.
Підвищена кадастрова ціна
Насправді трапляються випадки, коли кадастрова ціна визначається набагато вище показників ринку. Подібне відбувається тому, що всі дослідження проводяться поверхово та недостатньо докладно. Необхідно оцінювати кожне приміщення, чого органами влади не здійснюється. Це не дозволяє правильно встановити цю ціну. В результаті, ринкова вартість значно нижча за кадастрову, а це може суттєво вплинути на хід запланованої угоди.
Щоб зрозуміти наслідки перевищення кадастрової вартості, необхідно розглянути причини даного явища:
- розмір вартості за кадастром впливає на кошти, що надходять до бюджету, оскільки саме цей показник визначає податки на майно;
- ставки за кадастрової вартості неактуальні, оскільки були розроблені в період, коли ціни на квартири та земельні ділянки сильно зросли у зв'язку з реформами, а далі жодних змін не проводилося;
- не враховуються деякі фактори, а саме працездатність та платіжні можливості населення, працевлаштування по регіону та інші подібні критерії, які б відображали можливість встановлення конкретних цін.
Також в залежності від суб'єкта РФ можуть виділятися й інші причини, що істотно впливають на розмір кадастрової вартості, так як кожен окремий регіон має свої особливості будівництва та забезпечення житлових будинків.
У деяких випадках істотно впливає стан квартири. Ринок зазвичай завищує ціни тільки тоді, коли квартири мають гарний ремонт, нову техніку, хороше оснащення, проте нерідко ці характеристики відсутні. Це автоматично впливає на ринкову ціну, знижуючи її, але при цьому не змінюючи кадастрової вартості, оскільки вона спирається на інші критерії. Відповідно відбувається очевидне завищення показників кадастру над тими, що встановлює ринок.
Найвигіднішою ситуацією для власника у разі купівлі-продажу наявного об'єкта нерухомості – перевищення ринкової вартості над кадастровою, що дозволяє уникнути великих сум податків.
У тій ситуації, коли ціни, запропоновані в реєстрі, не влаштовують власника, він завжди може звернутися до відповідних органів і навіть суду для того, щоб оскаржити наявні показники. Зрештою, все може залишитися без змін або ж будуть внесені зміни до відомостей, які містяться в реєстрі. У будь-якій ситуації під час укладання угод всі ціни, як кадастрові, і ринкові, необхідно уточнювати, а за необхідності проводити переоцінку наявного майна.
Таким чином, показники з кадастру та на ринку нерухомості не мають між собою нічого спільного. Відмінність між кадастрової і ринкової ціною насамперед проявляється у способах визначення даних показниках, і навіть суб'єктивності і об'єктивності кожного їх. У випадках коли показник кадастру перевищує ціни ринку, завжди можна оскаржити дані результати, інакше будуть встановлені завищені податки.
Різниця між ринковою та кадастровою вартістю квартири не завжди буває очевидною. На практиці частіше трапляються випадки, коли ринкова вартість вища. Зворотна ситуація менш сприятлива для власника, оскільки спричиняє більший податковий тягар.
Поняття та особливості ринкової вартості квартири
Ринкова вартість квартири - ціна, яку встановлює власник об'єкта нерухомості відповідно до купівельного попиту та конкуренції.
Особливості ринкової вартості:
- Складається з урахуванням принципу розумності;
- Встановлює сам власник з урахуванням схожих пропозицій;
- впливають умови ринку;
- Чи не постійна;
- Використовується для здійснення цивільно-правових угод (купівля-продаж, застава, кредитування, обмін та інші).
Чинники, що впливають на ринкову ціну:
- Курс валюти;
- Політичний події, лад та її особливості;
- Сезонність;
- Розташування (район, віддаленість від центру);
- Інфраструктура;
- Тип будівлі;
- Зношеність;
- Будівельні витрати;
- Поверховість;
- Площа;
- Якість зробленого ремонту;
- Облаштування меблями та технікою.
Поняття та особливості кадастрової вартості квартири
Кадастрова вартість квартири – вартість, що встановлюється спеціальними державними органами на основі законодавства про оціночну діяльність.
Особливості кадастрової вартості:
- використовується масовий метод оцінки;
- Встановлюють лише незалежні кадастрові оцінювачі, на яких держава поклала відповідні повноваження;
- Порядок проведення чітко регламентований законом;
- Використовується для обчислення податкового навантаження;
- В основі розрахунку лежать дані, раніше внесені до кадастру нерухомості;
- Носить періодичний характер (перегляд здійснюється 1 раз на рік або 1 раз на 5 років).
Чинники, що впливають на кадастрову вартість квартири:
- Ринкові ціни на об'єкт нерухомості;
- Економічна обстановка країни (регіоні, населеному пункті);
- середньомісячний показник заробітної плати конкретного регіону;
- Вартість земельної ділянки, на якій розташована квартира;
- Тип, категорія, розмір, зношеність будівництва;
- Розташування та загальна кількість приміщень у будівлі;
- Форма власності;
- Можливість отримання доходу від комерційної діяльності (якщо нерухомість реалізується за договором оренди, найму соціального);
- Поверховість.
Співвідношення ринкової вартості та кадастрової
- Ринкова вартість має неофіційний характер, але показник є більш об'єктивним;
- При кадастрової оцінки не враховується низка чинників (наприклад, сезонність, попит, загальний стан ринку, наявність якісного ремонту, меблів, техніки);
- Кадастровий показник не такий гнучкий, як ринковий;
- Ринкова ціна проявляється через баланс попиту та пропозиції, конкурентність, а кадастрова через матеріальний аналіз;
- В основі кадастрової вартості лежить механізм підрахунку, який може провокувати суттєві похибки і, внаслідок чого, спричиняти завищення ціни.
Насправді часто трапляються випадки завищення підсумкової кадастрової ціни державними органами у кілька разів, проти ринкової. Це призводить до більшого розміру податку, що підлягає сплаті за майно.
Де використовуються
Кадастрова вартість квартири використовується:
- При вступі до заставних зобов'язань;
- Під час проведення процедури приватизації;
- При іпотечному кредитуванні;
- При вирішенні майнових спорів у судових інстанціях;
- При обчисленні податку майно та інших зборів.
Ринкова вартість використовується:
- При вилученні об'єкта державних потреб;
- При іпотечних, заставних правовідносинах;
- Купівля чи продаж квартири;
- При банкрутстві боржника;
- При безоплатних угодах;
- При визначенні розміру вкладу не грошового характеру до статутного капіталу;
- При ухваленні рішень управлінської спрямованості.
Як дізнатися чи визначити кадастрову та ринкову вартість
Дізнатися кадастрову вартість можна одним із кількох способів:
- Розрахунок вартості за допомогою офіційного сайту Росреєстру (інформація може бути не актуальна, зважаючи на застарілі дані);
- За інформацією в електронному паспорті кадастровому квартири (послуга платна, близько 200 рублів);
- За кадастровим паспортом на паперовому носії, отриманому в БТІ при оформленні квартири у власність або кадастровій довідці (якщо документ відсутня або відомо, що інформація, що міститься в ньому, застаріла, необхідно замовити новий екземпляр);
Важливо розуміти, що провести розрахунок кадастрової вартості самостійно неможливо, оскільки доступ до спеціальних документів, на основі яких складаються показники, є лише уповноваженими особами. Крім того, нормативи кадастрової оцінки постійно змінюються.
Визначити яка ринкова вартість квартири можна одним із кількох методів:
- Прибутковий метод (метод ґрунтується на ліквідності квартири та не враховує ціну інших схожих пропозицій);
- Витратний метод (розраховується на основі понесених витрат при зведенні об'єкта та частіше застосовується для об'єктів незавершеного будівництва);
- Порівняльний метод (враховує сукупність факторів, але може не враховувати деякі індивідуальні показники).
Розрахунок ринкової вартості може проводитись:
- Самостійними зусиллями (без спеціальних знань чи досвіду можливість отримання об'єктивних даних падає);
- За допомогою незалежного оцінювача, ріелтора, який має ліцензію на провадження такого роду діяльності (по закінченню експертизи видається документ, який має юридичну силу і може виступати доказовою базою при оскарженні кадастрової вартості або при вступі до зобов'язань).
Кадастрова вартість може бути прирівняна до ринкової у таких випадках:
- Винесено відповідне рішення суду чи спеціально уповноваженої комісії;
- За відсутності можливості у створенні та застосуванні математичної моделі вартості об'єкта;
- Дані вартості нерухомості сильно відрізняються в окремих джерелах інформації;
- Об'єктивний розрахунок кадастрової вартості неможливий чи утруднений під час використання наявних методичних рекомендацій;
- Показники кадастрової вартості непропорційно перевищують показники ринкової.
Різниця коефіцієнтів та випадки перевищення одного показника над іншим
Для кожного регіону є свої коефіцієнти розрахунку. Можна зауважити, що вартість квартир у західній частині країни значно вища, ніж у східній. Це зумовлено територіальними коефіцієнтами, що враховуються органами кадастру та картографії. Різниця за квадратний метр може сягати кількох сотень тисяч.
Випадки з перевищенням кадастрової вартості над ринковою трапляються не часто, причинами цього можуть бути:
- Квартира розташована у новій будові;
- Під час будівництва будинку використовувалися дорогі будматеріали;
- Кадастрова оцінка проводилася з урахуванням некоректних даних, введених у кадастр нерухомості.
Перевищена кадастрова вартість безпосередньо впливає розмір податку. Щоб виключити переплату, її можна оскаржити одним із таких способів:
- у позасудовому порядку (шляхом звернення із заявою до спеціально діючої комісії при Росреєстрі);
- В судовому порядку.
Висновок
Кадастрова та ринкова вартість є абсолютно різними категоріями. Ринкові показники відбивають колективне сприйняття і найімовірнішу вартість, тоді як кадастрові показники - більш уніфіковані, затверджуються на період і неспроможні охопити вплив всіх чинників.
Кадастрова та ринкова вартість квартири, на перший погляд, можуть здатися ідентичними. Однак, вони абсолютно різні за методикою визначення, сум та цілей використання. З відмінними рисами кадастрової та ринкової вартості пропонуємо ознайомитися далі.
Ринкова вартість квартири: особливості
Ринкова вартість квартири визначається діючими умовами ринку. За фактом, вона відбиває купівельну вартість, тобто. ціну, яку покупець може дозволити собі придбати її. Ринкова вартість встановлюється з урахуванням різних зовнішніх факторів, включаючи:
- Рівень попиту та пропозицій на ринку нерухомості;
- Курс валют;
- Політичні події у країні;
- Екологічний стан довкілля.
Серед внутрішніх факторів слід зазначити кількість кімнат у квартирі, загальну квадратуру, наявність балконів та лоджій, ремонт та інше. Істотну роль також відіграє розташування об'єкта, перебування поблизу автобусних зупинок, метро, магазинів і навчальних закладів.
Розмір ринкової ціни, власник квартири може встановити, спираючись на вартість аналогічної нерухомості, що вже виставлена на продаж. При цьому не варто забувати про можливі коливання на ринку. Так, раніше дорога квартира може в одну мить знеціниться. Це варто враховувати, оскільки у подібні моменти падає купівельна спроможність. Нерухомість просто нема за що і не буде кому купувати.
Навіщо потрібна ринкова вартість квартири
Ринкова вартість квартири необхідна для оформлення:
- Угод купівлі-продажу.
- Договору дарування.
- Обмін нерухомості.
- Іпотека на житло.
- Кредитів великі суми.
Якщо власник квартири купує її в іпотеку або бере суттєву суму кредиту, йому доведеться надати в банк результати оцінки ринкової вартості, попередньо замовивши в ліцензованої компанії. У такому разі квартира виступатиме в ролі застави.
Кадастрова вартість: особливості та цілі використання
Кадастрова вартість не залежить від зовнішніх та внутрішніх факторів. При її розрахунку в облік береться:
- Загальна площа.
- Матеріал, з якого збудовано будинок.
- Дата зведення будівлі та її введення в експлуатацію.
- Знос будівлі та стан внутрішніх комунікацій.
- Місцезнаходження та ін.
На кадастрову вартість не впливає наявність ремонту всередині квартири, пластикових вікон, меблів та інших факторів, що враховуються при розрахунку ринкової ціни. В облік беруться лише дані узагальнюючого характеру.
Визначення кадастрової ціни здійснюється за первинної постановки квартири на державний облік. Отримані цифрові дані зберігаються на базі Росреєстру. Ознайомитися з ними може у вільному доступі будь-яка зацікавлена особа.
Кадастрова вартість необхідна розрахунку різних податкових виплат. У тому числі майновий податку нерухомість, і навіть податок, сплачуваний під час вступу в спадщину.
Відомості про кадастрову вартість квартири, власник може отримати, звернувшись до МФЦ або Росреєстру, замовивши виписку з ЄДРН, або заглянувши до кадастрового паспорта.
У чому різниця між кадастровою та ринковою вартістю квартири
Кадастрова та ринкова вартість відрізняються один від одного за такими показниками:
- Суми.Як правило, ринкова ціна перевищує кадастрову, щонайменше на третину. У старому фонді вони можуть бути ідентичними. При цьому в деяких ситуаціях кадастрова ціна перевищує ринкову. Як правило це пов'язано з помилками, допущеними в оцінці, або обвалом цін на ринку нерухомості.
- Цілям використання. Квартира продається, купується, дарується чи обмінюється за ринковою вартістю. Кадастрова ж використовується лише як база оподаткування.
- Методики визначення.При підрахунку ринкової ціни враховується більше чинників, аніж щодо кадастрової. Ринкова ціна включає не тільки загальну площу квартири, дату будівництва будинку, але також наявність якісного ремонту, нової сантехніки, меблів, які дістануться покупцям.
- Одержання відомостей.Дізнатися про ринкову вартість своєї квартири, власник може, провівши самостійний аналіз аналогічних об'єктів, виставлених на продаж. Відомості про розмір кадастрової вартості можна дізнатися з документів, що встановлюють право, або скориставшись офіційним сайтом Росреєстру. При необхідності, власник квартири вправі запросити відомості, що цікавлять його, у вигляді виписки. Вона надається співробітниками Росреєстру та МФЦ.
- Періодичність перегляду.Ринкову ціну квартири, власник може змінювати хоч щодня, на власний розсуд. Кадастрова вартість має переглядатися кожні три роки.
- Особі, відповідальній за визначення суми.Ринкова ціна встановлюється власником квартири чи виходячи з результатів проведеної оцінки. Кадастрову вартість має право визначити лише уповноважений співробітник Росреєстру.
Для власника квартири найбільшою відмінністю кадастрової вартості від ринкової є їх цифрові значення. Від них залежатиме наскільки швидко куплять квартиру, розмір щорічної суми майнового податку, вартість спадку.
Якщо говорити про загальні риси кадастрової та ринкової вартості, вони все ж схожі за методикою визначення. У кадастрову ціну включаються самі чинники, як у ринкову. При цьому остання враховує більшу кількість нюансів.
Чи може кадастрова вартість дорівнювати ринковій
Визначаючи ринкову вартість житла, можна відштовхуватися від кадастрової. Це не обов'язково й у деяких випадках недоцільно. Можливий ризик заниження реальної ринкової вартості квартири та її продаж за безцінь.
Незважаючи на вищесказане, ринкова вартість все ж таки може дорівнювати кадастрової в деяких випадках. Як правило, тут йдеться про вторинне житло, розташоване в передмісті або російській глибинці. Старий фонд, який давно потребує ремонту, не може коштувати дорого. Тому квартири в таких будинках продаються за ринковою ціною, що дорівнює кадастровій.
Чи можна оскаржити кадастрову чи ринкову вартість квартири
Ринкова вартість визначається незалежним оцінювачем чи власником квартири. При продажу власник може підвищувати або зменшувати її. Якщо ринкова ціна використовується при оформленні іпотеки або кредиту, при цьому власника не влаштовують результати оцінки, він має право запросити її визначення в іншій компанії. При цьому йому доведеться сплатити вартість послуг зі своєї кишені.
Оскільки кадастрова вартість впливає на розмір податкових виплат, власник квартири може вважати її завищеною. Змінити ціну в цьому випадку буде досить складно, але можливо. З цією метою необхідно:
- Звернеться із заявою до Росреєструз проханням переглянути кадастрову вартість. До заявки прикладаються копії правовстановлюючих документів, паспорти власника, а також результати незалежної оцінки. На підставі заяви буде створено спеціальну комісію. Її рішення має бути винесене не пізніше 30 днів з моменту прийому заявки.
- Звернеться до суду.Якщо рішення комісії не задовольнило вимоги власника квартири, він може подати заяву до суду. Для цього також знадобиться надання зазначеного вище списку документів.
Подаючи заяву на перегляд кадастрової вартості, власник має бути повністю впевненим у її завищенні. Йому слід обговорити це питання з юристом та замовити проведення незалежної оцінки.
Кадастрова та ринкова вартість квартири: останні новини
Виходячи з представленої вище інформації, можна дійти невтішного висновку, що кадастрова і ринкова вартість відрізняються друг від друга за різними показниками, зокрема і сумам. Оскільки кадастрова ціна є базою оподаткування, при цьому в більшості випадків вона на порядок нижча за ринкову, уряд вирішив їх зрівняти. Це дозволить підвищити щорічну суму податків, які надходять до державної скарбниці. Впровадження нового закону викликало масу обурень серед громадян, пов'язаних із його необґрунтованістю та створення додаткового фінансового навантаження для простих мешканців країни.
На закінчення відзначимо, що продати свою квартиру, власник може як за ринковою, так і за кадастровою ціною. Тут усе залежить лише від розміру вигоди, яку хоче отримати.
(10
оцінок, середнє: 5,00
із 5)
Кадастрова та ринкова вартість земельної ділянки можуть досить відрізнятися. Вони використовуються для різних цілей. Визначаються по-різному.
Кадастрова вартість нерухомості розраховується за її постановці на кадастровий облік. Ця інформація, разом з іншою щодо об'єкта, зберігається в базах Росреєстру. Раніше вона також записувалася в кадастровий паспорт, а тепер - в виписку з ЄДРН, що замінила його.
Вказівки щодо того, як повинна проводитися оцінка, розробляє Мінекономрозвитку Росії. А займаються їй оціночні організації, із якими укладають контракти територіальні підрозділи Росреєстру. Ця процедура має відбуватися:
- не рідше ніж раз на 5 років;
- але не частіше, ніж раз на 3 (у Москві та Санкт-Петербурзі - 2) роки.
Як правило, згодом вартість зростає. Це з підвищенням рівня цін.
При розрахунках береться до уваги:
- розташування (район та місцезнаходження всередині нього);
- стан інженерних мереж;
- інфраструктура та оточення (дитсадки, парки, великі промислові підприємства, автомагістралі тощо);
- категорія та вид використання;
- і т.д.
Тому визначається вартість квадратного метра землі. Після множення на площу об'єкта та виходить його кадастрова вартість.
Як її дізнатися?
При необхідності дізнатися про цю вартість можна, подивившись паспорт або виписку. Але їх видають лише власникам. Для інших існують такі методи:
- запитати у відділенні Росреєстру, до якого цей об'єкт відноситься;
- дізнатися про цю інформацію на сайті цієї організації;
- або подивитися на Публічній карті кадастру.
Для цього потрібно знати кадастровий номер та/або адресу ділянки. Але ця інформація матиме лише довідковий характер.
Навіщо потрібна кадастрова вартість земельної ділянки?
Кадастрова вартість потрібна для:
- визначення розмірів прибуткового податку під час продажу;
- земельного податку;
- встановлення винагороди нотаріусу за деяких угод (наприклад, отримання спадщини);
- встановлення орендних ставок на державну землю;
- при судових спорах (зокрема, розподіл майна).
Що таке ринкова ціна?
Ринкова вартість - це приблизна ціна, за якою земля може бути продана. Вона визначається порівнянням із подібними об'єктами. Мають значення такі фактори:
Залежно від конкретної мети оцінки значення тієї чи іншої чинника загального результату то, можливо різним. Враховується також загальна економічна ситуація та стан на ринку нерухомості на момент проведення оцінки.
Ринкова вартість може використовуватись:
- при виставленні нерухомості на продаж;
- визначення плати за оренду;
- винагороди нотаріуса під час оформлення спадщини;
- у судових спорах;
- і так далі.
Як її визначити?
Для визначення цієї вартості у багатьох випадках проводиться спеціальна процедура – оцінка. Знання можливої ціни нерухомості дозволяє не втрачати під час її продажу часу чи грошей. Якщо виставити нерухомість за дуже високу ціну, вона довго не продаватиметься. Якщо ж вона буде надто низькою, продавець отримає менший прибуток.
З іншого боку, у часто необхідно як знати ціну, а й обгрунтувати її. Звіт про оцінку може бути таким документом.
У цьому допоможуть незалежні оцінювачі, які проведуть оцінку вартості землі та аргументовано викладуть її. Вони можуть працювати незалежно або у складі будь-якої компанії. Це може бути спеціалізована оцінна організація, агентство нерухомості чи юридична фірма.
Такий фахівець повинен мати професійну освіту в галузі оцінки та перебувати у саморегулюючій організації оцінювачів. Його повноваження підтверджують диплом про освіту, свідоцтво та витяг з реєстру оцінювачів. За недостовірної оцінки фахівець несе за неї матеріальну відповідальність. Діяльність оцінювачів визначається законом № 135-ФЗ від 29 липня 1998 року.
Де та як замовити?
Власник укладає договір з оцінювачем або організацією та надає необхідні документи, а саме:
- Паспорт.
- Свідоцтво про право власності на грішну землю.
- Документ, на підставі якого він має ділянку. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, заповіту тощо.
Після цього розпочинається процедура оцінки. Під час неї відбувається аналіз. Оцінювач вивчає документацію та виїжджає на місце для особистої перевірки стану нерухомості.
Потім складається звіт про оцінку. Він є пронумерованим і прошитим документом, підписаним оцінювачем. Якщо фахівець працює у будь-якій компанії, ставиться її друк. Звіт включає розділи:
- Завдання оцінки.
- Опис самого об'єкта оцінки та процесу.
- Аналіз ринку.
- Основні факти та висновки.
- Погодження результатів.
Цей документ прошивається, кожна сторінка нумерується. Наприкінці ставиться підпис оцінювача та друк компанії, якщо фахівець працює у ній. До звіту прикріплюються копії всіх паперів, що аналізувалися у процесі оцінки.
Як правило, кадастрова вартість нижча за ринкову. Раніше ця різниця була досить велика. Але з 2012 року проводиться переоцінка землі зі збільшенням кадастрової вартості та наближенням її до ринкової. На сьогоднішній день в більшості випадків вони різняться приблизно на 20-25%.
Щодо сплати податків під час продажу землі діють такі правила:
- Якщо ціна за договором купівлі-продажу вище, ніж 70% від кадастрової вартості, то береться ринкова.
- Якщо ділянку продано дешевше, то розмір податку розраховується від 70% від кадастрової вартості.
- Якщо з якихось причин Росреєстром оцінка не проводилася, враховується повна ціна за договором.
Якщо власник вважає, що кадастрову вартість ділянки завищено, вона має право оскаржити її. Упродовж півроку після проведення оцінки це можна зробити у позасудовому порядку. Для цього потрібно звернутися до спеціальної земельної комісії за місцем розташування землі (наприклад, у Москві це комісія при Земельному Департаменті).
Необхідно написати заяву про перегляд кадастрової вартості. Воно складається у вільній формі, також додаються документи:
- Паспорт власника
- Документи про власність на землю (свідоцтво про власність, витяг з ЄДРП або ЄДРН);
- Документи, на підставі яких воно виникло.
- Звіт про оцінку (його можна отримати так само, як і для ринкової вартості).
Якщо минуло більше 6 місяців або комісія відмовила у перегляді, доведеться звертатися до суду. Документи додаються ті самі, можна додати інші, якщо вони можуть якось вплинути на рішення.
Якщо кадастрова вартість зменшиться, власнику повинні відшкодувати збитки. Це стосується, наприклад, надмірно сплачених податків.
