Как построить прогноз стоимости акций строительных компаний. Правильная оценка строительного бизнеса Особенности оценки строительной компании

Оценить реальную стоимость акций строительных компаний – одна из наиболее сложных задач для инвестора. Это было актуально всегда, поскольку их никогда не торговались по истинной цене. До кризиса их размещали по чрезвычайно высокой стоимости, в настоящее время они котируются существенно ниже фундаментальной оценки. Данная статья построена на выводах после исследований специфики нескольких крупных строительных компаний. Этот анализ дал возможность построить адекватный алгоритм оценки стоимости их акций.

Почему стандартные методики бессильны относительно СК?

девелоперов не поддается стандартным подходам в оценке. Например, такой экспонент как выручка для СК не имеет содержания, поскольку без переоценки собственности это индекс отражает лишь то, насколько активно осуществлялись продажи недвижимости из активов в определенный промежуток времени. Если этот показатель у компании X равен нулю, то это значит, что в отчетный срок занималось исключительно строительством, ничего не продавая в установленный срок. На этом же основании составлять прогноз стоимости акций в будущем через традиционные коэффициенты (P/BV, P/E, P/S и прочие) невозможно.

для прогнозирования стоимости акций СК

Исходя из вышесказанного, в отношении строительных компаний альтернатива такова – составить прогноз балансовой стоимости конкретной СК в будущем, то есть нужно дать оценку рыночной стоимости в будущем проектов, которые она имеет в настоящий момент. Безусловно, задача более объемна, нежели стандартные методы. Итак, источниками информации по СК должны быть следующие документы: стандартная бухгалтерская отчетность; отчеты СК ежеквартальные и годовые; бухгалтерская отчетность по международным нормам с комментариями; отчет эксперта-оценщика; информация, которую СК презентует для инвесторов; дополнительные источники из открытого доступа: статьи, новостные ленты, форумы и прочее. Возникающие проблемы в обработке информации: Как правило, стандартная бухгалтерская отчетность СК не консолидирована, то есть каждый строительный объект тождественен новому ЮЛ. Международные стандарты отчетности так же создают препятствие: объекты гражданского строительства (именно они превалируют в портфеле СК) проходят по статье «Запасы» и оцениваются по реальной себестоимости, а не по справедливой. Отчет эксперта-оценщика, публикуемый некоторыми компаниями, содержит полный список объектов с базовыми характеристиками и оценками по каждому из них. Но, во-первых, инвестору нужна стоимость акции в будущем, то есть цена портфеля СК в будущем. Во-вторых, параметры, по которым выводит стоимость объектов, могут быть различны. Инвестору, прежде всего, важен прогноз изменение стоимости на недвижимость и строительного объекта. Возвращаясь к кризису, мы помним, что те же самые эксперты либо в течение ряда лет в своих оценках не меняли цен (не смотря на изменчивые тенденции рынка), либо серьезно занижали их в течение года. Поэтому отчеты таких специалистов доверия не заслуживают, а их отчеты можно принимать исключительно, как данные об объекте и его основных параметрах (тип и класс недвижимости, сроки работ, месторасположение, доля СК в проекте и площадь).

Алгоритм прогнозирования стоимости акций СК

Исходя из вышесказанного, для возможности оценки стоимости акций строительной компании в будущем необходимо проводить переоценку всего объема недвижимости СК и выразить ее в балансе компании. Для этого нужно произвести следующие действия: 1. Собирается вся доступная информация об объектах СК, обязательная для оценки. 2. Сначала все объекты оцениваются по принадлежности к конкретным сегментам недвижимости. 3. Высчитывается общая стоимость портфеля девелопера. 4. Прогнозируем финансовое положение компании в будущем. 5. Составляются формы: отчетов о прибылях и убытках, а так же баланса. 6. Высчитывается прогнозируемая доходность и ставку собственности ценных бумаг. 7. Высчитываем обобщенную доходность с 1 акции. А теперь рассмотрим детально некоторые аспекты. Оценка объектов жилого сектора Отличительными характеристиками данного сегмента является разница во времени осуществления проекта и времени реальных продаж. Так же нужно отслеживать фактические продажи по отчетности: за месяц, за полгода, за год. Еще одним отличительным моментом является продаж по этапам, то есть различие стоимости на стадии возведения объекта и рыночной стоимостью возведенного объекта. Объясняется он как со стороны застройщика, так и со стороны дольщика. С позиции первого – это привлечение денежных средств в строительство. Для дольщика дисконт чреват рисками. По мере сооружения объекта недвижимости дисконт и риски уменьшаются. В конечном итоге объекта сводится к разнице доходов СК от продаж квартир и расходов на строительство. Оценка объектов коммерческого сектора Отличительными характеристиками данного сегмента является: Наполняемость – часть площадей сданных от общей площади объекта. Ставка капитализации – отношение аренды недвижимости и ее стоимости (с учетом рыночной конъюнктуры). Коммерческая недвижимость подразумевает два варианта реализации: продажа и . В обоих случаях, кроме дисконта, аналогичного жилой недвижимости, подразумевается дисконт за продажу сразу всех площадей, либо частей площадей крупными объемами. Если помещения будут саны в аренду, высчитываются денежные средства от нее. Объем портфеля девелопера – это сумма готовых объектов и недостроенных. Оценка объектов на стадии проектирования и земли Рассчитывая данные параметры нужно понимать: И сельскохозяйственные земли и земли под возведение сооружений рассчитываются сравнительным методом. Продажа земли в загородных поселках рассчитывается в оценке прибыли денежной. Если реализация проекта не будет начата в течение ближайших лет или не получена конкретная документация по объекту, то он рассчитывается, как земля. Различные модели бизнеса СК Отдельные СК параллельно к основной деятельности ведут дополнительные (чаще смежные). Например, строительная компания производит стройматериалы. В этом случае подсчет может быть различен: 1. Дополнительные направления рассчитываются по отдельности, а по итогу учитываются все составные части. 2. Показатели от всех видов деятельности учитываются в одном отчете об убытках и прибылях. Обобщенная оценка портфеля девелопера На этом этапе суммируются следующие показатели: Цена недостроенных объектов. Цена готовых объектов. Расходы на сооружение объектов. Доходы от продаж площадей жилого сектора. Доходы от продаж площадей коммерческого сектора. Доходы от аренды. На точку прогнозирования два первых показателя отражают балансовый СК в будущем. в денежном выражении отражают доходы минус расходы. Часть ее останется не распределенной, и также отражают балансовый капитал СК в будущем. Другая часть – отражает денежные средства необходимые компании для осуществления деятельности. Корректировки по фактической отчетности СК На этом этапе непосредственно переходим к составлению прогноза балансового капитала СК в будущем, для этого сопоставляем его с балансовым капиталом текущим. Переоценке подлежит лишь те объекты, которые существуют на начало срока. Реализация новых объектов – не фиксируется. Далее высчитывается объемы финансирования для осуществления деятельности СК. Их реализация возможна через дополнительный выпуск акций, продажу объектов или долговое управление. Кроме этого, необходимо учесть обязательства СК по налогам, в том числе от продаж. И, наконец, расчет потенциала доходности Итоговый параметр привлекательности СК для инвестора состоит из 2-х частей: ставка владения и потенциальная доходность. Ставка владения отражает доходность в длительной перспективе. Здесь учитывается каждый из видов недвижимости по своей ставке, которые потом суммируются их пропорциями в портфеле девелопера. Не забываем про корректировку на дисконт. Потенциальная доходность отражает доходность в краткосрочной перспективе. Здесь сравниваем капитализацию на точку прогнозирования и капитала по прогнозу. Не забываем о ренте СК и нормативе доходности в средней величине. Не забываем про корректировку на дисконт. Правильная оценка доходности СК – достаточно сложная задача. Именно с этим связано неадекватное поведение отдельных инвесторов, которые занимаются ценными бумагами этих компаний. Но, предложенный алгоритм оценки актуален для подсчета реального положения дел в СК - для сокращения рисков инвестора, желающего вложить собственные денежные средства в их ценные бумаги.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Как купить бизнес? Полезные статьи в нашей базе знаний для покупателей готового бизнеса.
Все для покупки франшизы: статьи о том,как купить франшизу, каталог франчайзинга в Украине.
Интернет бизнес приносит реальные деньги. Новости стартапов, описания IT-бизнесов и их особенностей, Статьи о продаже интернет бизнеса.
Как выбрать бизнес брокера для продажи бизнеса,что должен делать бизнес брокер и многое другое...
Свежие идеи для бизнеса с нуля, идеи для стартапов и малого бизнеса в Украине,как открыть свое дело.
Советы:на что обращать внимание при покупке готового бизнеса, как выбрать действующий бизнес и т.д..
Статьи по тематике оценки и расчета стоимости предприятия для наиболее часто встречающихся видов бизнеса.
Условия,нюансы покупки бизнеса за границей,как купить бизнес за рубежом, руководства для покупателей
Пресс-релизы, интересные статьи присланные читателями портала "БизРейтинг"
как и где нужно искать инвестиции, кто сегодня может дать деньги под интересный проект, чем может быть чревато вхождение постороннего в долю.
Если вы решили продать бизнес самостоятельно, то вам поможет пошаговое руководство по продаже малого бизнеса от БизРейтинга.
Свежие новости, прямо или косвенно касающиеся рынка готового бизнеса
Бизнес кейсы: истории о продаже и покупке бизнеса. Негативный и позитивный опыт, практика проведения сделок.
В данном разделе БизРейтинг собрал ответы на наиболее часто задаваемые вопросы относительно купли продажи готового бизнеса.

Поиск бизнеса или франшиз

10.02.2016

Выбирая новые темы для статей в рамках «Ликбеза для начинающих оценщиков» мы стараемся, чтобы материалы были интересны нашим читателям и несли практическую пользу. В этот раз было решено уделить внимание такому вопросу как оценка стоимости строительных компаний.

Решение было принято не случайно, поскольку данный вопрос имеет свою специфику и целый ряд нюансов. Кроме того, является наиболее показательным примером оценки действующего бизнеса в сфере услуг.

В этой статье мы расскажем с помощью какого из трех подходов к оценке бизнеса можно получить стоимость прибыльной строительной компании максимально соответствующую рыночной.

Может показаться, что строительный бизнес в Украине окончательно испортил свою репутацию и подобные инвестиции ничем кроме авантюры обозвать нельзя. Дурную славу отрасли принес ряд громких скандалов на столичном рынке и грянувший параллельно кризис, со всеми вытекающими. Сегодня ситуация в корне переменилась.

На самом деле нельзя отрицать, что строительство всегда представляло собой бизнес с очень высокой рентабельностью. А там где высокая рентабельность всегда будет наблюдаться высокий уровень инвестиционной активности.

Также нельзя отрицать тот факт, что сделки по купле-продаже строительных компаний осуществляются весьма регулярно. Только вот сбор данных об этих операциях представляется проблемным. Условия и цена сделок не предаются широкой огласке и вся информация, как правило, остается в пределах узкого круга заинтересованных лиц.

Как ненужно оценивать строительный бизнес

Рыночная стоимость бизнеса может быть определена затратным, сравнительным или доходным подходом. Но в нашем случае также как и в игре в наперстки верный вариант может быть только один. И начнем мы с того, что отбросим заведомо неверные подходы.

Недостаток сравнительного подхода заключается в том, что для полноценной оценки необходима достоверная информация о продаже аналогичных предприятий. А как было сказано ранее такие сведения - настоящий дефицит. Да и на рынке ценных бумаг акции строительных компаний большая редкость, так что Метод рынка капитала для начинающего оценщика тут, скорее всего, будет совершенно не к месту.

Подобная завеса тайны делает этот вариант оценки бизнеса малоэффективным. Хотя , специализирующийся на данной сфере и обладающий инсайдерской информацией, безусловно, покажет хороший результат в некоторых отдельных случаях. Но для широкого практического применения сравнительный подход явно не подходит.

Использование затратного подхода неприемлемо в данном случае, поскольку затраты на открытие строительной компании с нуля будут гораздо ниже рыночной стоимости аналогичного по размаху (то есть, при тех же материальных активах) действующего строительного бизнеса.

По сути, стоимость материальных активов любой прибыльной строительной компании дело второстепенное. Этот фактор, как правило, выходит на передний план только когда по причине отсутствия перспективы получения новых строительных подрядов или любой другой, наметилась явная угроза банкротства и идет речь о продаже бизнеса по ликвидационной стоимости .

Правильная оценка строительной компании

Говоря о перспективах, мы плавно подошли непосредственно к наиболее рациональному варианту решения поставленной задачи. Но для того чтобы правильно оценить строительный бизнес необходимо понимать в чем собственно заключается его главная ценность.

И тут все в принципе предельно просто. Основная ценность бизнеса представляет собой способность генерировать прибыль не только в настоящий момент, но и в будущем. А это возможно только при условии перспективности регионального рынка, положительной деловой репутации и конкурентоспособности предприятия.

Постоянное увеличение объемов строительства в крупных городах привело к скачкообразному росту строительной отрасли и резкому увеличению количества отдельных компаний, занимающихся строительным бизнесом. Строительство, как и любой другой бизнес, подразумевает постоянное движение капитала, одной которого форм которого является купля-продажа строительных фирм. При переходе компании из рук в руки всегда возникает вопрос о справедливой денежной компенсации ее владельцу за уступку прав собственности на данную компанию. Если сделка происходит на открытом, конкурентном рынке, в то время как и покупатель, и продавец действуют разумно, без принуждения, каждый в своих интересах, то цена сделки будет равна рыночной стоимости данной компании.

Оценка рыночной стоимости строительных организаций имеет свои особенности. Как известно, стоимость бизнеса может определяться тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным.

Однако, в случае оценки бизнеса, основанного на предоставлении услуг (а именно к такому типу относится строительный бизнес), затратный подход оказывается неэффективен. Действительно, основная ценность строительной фирмы заключается в ее позиции на рынке, дающей ей возможности регулярно получать контракты на строительство. Чем выше «контрактный потенциал» фирмы, тем больше ее прибыль, а, следовательно, и рыночная стоимость. Стоимость активов строительной компании не высока, как правило,и, если определять стоимость компании, отталкиваясь от рыночной стоимости активов, как это делает затратный подход к оценке, рыночная стоимость бизнеса окажется существенно заниженной. Единственный случай, когда применение затратного подхода к оценке бизнеса бывает оправданным – это предбанкротная ситуация, когда предприятие испытывает хронический недостаток в заказах, и перспективы дальнейшего получения новых строительных подрядов выглядят неопределенными.

Оценку бизнеса строительных компаний лучше всего проводить, используя методы доходного подхода, который опирается как на ретроспективные, так и на прогностические данные о доходах и расходах строительной компании за определенный период, при этом глубина ретроспективного анализа должна быть не менее 3-х лет, а прогнозного периода – не менее 2-х лет. Ретроспективный анализ деятельности предприятия очень важен, поскольку он позволяет создать объективную базу для дальнейших прогнозов и рассуждений. Например, если предприятие в течение прошедших 5 лет показывает стабильный рост чистой прибыли на 30% в год, то с большой вероятностью эта закономерность может сохраниться и в будущем. Поэтому, составляя прогноз доходов и расходов бизнеса на ближайшие 2 года, оценщик может с большей обоснованностью определить прогнозные величины чистой прибыли по прогнозным годам. Такой способ оценки подходит для определения рыночной стоимости любого бизнеса, связанного с предоставлением услуг, в том числе и услуг по строительству.

Сравнительные способы оценки строительного бизнеса также могут давать хорошие результаты, однако возможности практического применения сравнительного подхода ограничены отсутствием достоверной информации по продажам схожих предприятий. Действительно, продавцы и покупатели строительных компаний не склонны обнародовать цены совершенных сделок - как правило, ценовая информация в этих случаях не выходит за рамки узкого круга участников. На организованном рынке ценных бумаг акции строительных фирм практически не обращаются, поэтому и здесь добыть сведения о продажах не представляется возможным.

Таким образом, наиболее надежным способом оценки бизнеса строительных компаний является доходный подход.

При переходе компании из рук в руки всегда возникает вопрос о справедливой денежной компенсации ее владельцу за уступку прав собственности на данную компанию. Если сделка происходит на открытом, конкурентном рынке, в то время как и покупатель, и продавец действуют разумно, без принуждения, каждый в своих интересах, то цена сделки будет равна рыночной стоимости данной компании.

Оценка рыночной стоимости строительного бизнеса имеет свои особенности.

Как известно, стоимость бизнеса может определяться тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным. Однако, в случае оценки бизнеса, основанного на предоставлении услуг (а именно к такому типу относится строительный бизнес), затратный подход оказывается неэффективен.

Действительно, основная ценность строительной фирмы заключается в ее позиции на рынке, дающей ей возможности регулярно получать контракты на строительство. Чем выше «контрактный потенциал» фирмы, тем больше ее прибыль, а, следовательно, и рыночная стоимость.

Стоимость активов строительной компании, как правило, не высока. Если определять стоимость компании, отталкиваясь от рыночной стоимости ее активов (как это положено делать при применении затратного подхода к оценке), то рыночная стоимость бизнеса окажется существенно заниженной. Единственный случай, когда применение затратного подхода к оценке бизнеса бывает оправданным – это предбанкротная ситуация, когда предприятие испытывает хронический недостаток в заказах, и перспективы дальнейшего получения новых строительных подрядов выглядят неопределенными.

Оценку бизнеса строительных компаний лучше всего проводить, используя методы доходного подхода, который опирается как на ретроспективные, так и на прогнозные данные о доходах и расходах строительной компании за определенный период. При этом, глубина ретроспективного анализа должна быть не менее 3-х лет, а прогнозного периода – не менее 2-х лет. Ретроспективный анализ деятельности предприятия очень важен, поскольку он позволяет создать объективную базу для дальнейших прогнозов и рассуждений. Например, если предприятие в течение прошедших 5 лет показывает стабильный рост чистой прибыли на 30% в год, то с большой вероятностью эта закономерность может сохраниться и в будущем. Поэтому, составляя прогноз доходов и расходов бизнеса на ближайшие 2 года, оценщик может с большей обоснованностью определить прогнозные величины чистой прибыли по прогнозным годам. Такой способ оценки подходит для определения рыночной стоимости любого бизнеса, связанного с предоставлением услуг, в том числе и услуг по строительству.

Сравнительные способы оценки строительного бизнеса также могут давать хорошие результаты, однако возможности практического применения сравнительного подхода ограничены отсутствием достоверной информации по продажам схожих предприятий. Действительно, продавцы и покупатели строительных компаний не склонны обнародовать цены совершенных сделок - как правило, ценовая информация в этих случаях не выходит за рамки узкого круга участников. На организованном рынке ценных бумаг акции строительных фирм практически не обращаются, поэтому и здесь добыть сведения о продажах не представляется возможным.

Таким образом, наиболее надежным способом оценки бизнеса строительных компаний является доходный подход.

Для приблизительной оценки рыночной стоимости строительного бизнеса доходным подходом можно воспользоваться нашим бесплатным сервисом "Оценка стоимости бизнеса он-лайн"